发布时间：2024-05-19 07:54:33 来源：M6官网注册 作者：M6米乐手机登录APP入口
受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020年四季度以来公司面临流动性阶段性风险。为化解公司面临的风险，2021年初开始公司在省市政府及专班的指导支持下，制订了《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）并于2021年10月8日披露了《债务重组计划》的主要内容，切实履行主体责任，竭尽所能开展各项自救纾困措施。公司及核心管理层始终坚持“不逃废债”的基本原则，勇于担当、迎难而上，克服重重困难，带领公司走出困境。目前公司正在逐步恢复正常运转，债务重组工作稳步落地，努力推进生产经营活动有序开展，经营管理水平持续提升，同时持续探索未来发展转型。2021年公司以“切实履行主体责任、推动公司有序发展”为核心目标，在切实落实“保农民工工资、保业主交房”、坚决不逃废债策略的同时，通过封闭管理、风险隔离，分类管理、精准施策，以及资产有效盘活，优化组织、降费增效等多措并举，尽可能在最短时间内逐步恢复企业生产经营秩序，推动公司实现有序经营发展。同时公司积极探索未来战略转型方向，为公司后续可持续经营发展提供保障。
在省市政府及专班的指导和支持下，公司《债务重组计划》已进入实施阶段，金融债务签约金额接近半数，资产交易取得关键性突破。在行业普遍面临流动性问题的环境下，公司顶住巨大压力、坚守“不逃废债”的承诺，坚持按照《债务重组计划》和签署的《债务重组协议》，履行相关义务，保障债权人合法权益，积极推进有关事项落地。
为化解公司流动性风险，在省市政府及专班的指导和支持下，于2021年2月成立了华夏幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在“不逃废债”的基本前提下，按照市场化、法治化、公平公正、分类施策的原则，稳妥化解流动性风险。
2021年10月8日公司对外披露了《债务重组计划》的主要内容，2021年12月9日《债务重组计划》获得债委会全体会议高票通过，债委会成员发表同意意见的债权敞口本金余额占表决时债委会全体成员债权敞口本金余额比例为80.75%、同意票数占表决时债委会全体成员总票数比例为71.93%。
截至2022年4月29日，《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1,061.87亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计94.01亿元。同时，公司将根据资产处置回款进度统筹安排现金兑付，按照《债务重组计划》积极履行偿付义务。
根据《债务重组计划》总体安排，公司对于变现能力强的资产，积极寻找资金实力强、协同效应好的潜在投资者予以出售，回笼资金主要用于偿付金融债务。目前资产出售方面，公司已完成丰台和国际业务部分地产项目公司股权及永清产业新城和广阳产业新城平台公司股权转让协议的签署，并按照协议正在推进后续相关安排，实现了《债务重组计划》资产交易突破性进展。目前，公司正在省市政府及专班的指导下努力克服疫情影响，按照整体计划有序推进债务重组协议签署、资产出售等《债务重组计划》落地实施的相关事宜。
随着债务重组工作的逐步落地，公司流动性问题得到一定程度缓解，财务状况得到一定改善，各方信心得到提振。受益于《债务重组计划》逐步落地，公司在省市政府的指导和支持下始终积极自救，落实主体经营责任、恪守诚信经营理念，持续与业务相关方沟通解决问题，有序开展各项生产经营活动。公司有信心发挥自身产业园区运营优势、稳定优化业务经营、加速步入向好发展阶段。
报告期内，公司孔雀城住宅业务基本实现全面复工，有序交房，积极推动住宅项目销售回款。2021年度，公司积极推动住宅项目保质保量交付，完成54个项目、44,329套、494.7万平米住宅交付。积极开展有序经营、推动住宅项目复工复产，完成148个项目，2,154万平米复工复产。
2021年受限于产业新城业务相关投资缩减以及受多方因素导致的企业投资意愿变化等原因，产业发展相关业务明显承压。在此情况下，公司与合作地方政府、入园企业等各相关方积极沟通，实现大部分产业新城有序运转，积极谋划推动产业发展、逐步开展轻资产招商。2021年各区域努力推动产业项目开工复工，全年实现新开工项目40个，复工项目498个。在产业新城建设方面，完成152个建设项目复工，涉及27个区域。
公司多措并举，大力推动住宅项目销售、全力推进产业新城回款，公司经营及投资相关现金流已呈现向好趋势。
公司经营团队全面摸排业务经营情况、资产负债情况及现金流情况，同时根据《债务重组计划》相关安排，通过出售资产回笼资金补充短期流动性，支持存量业务恢复有序经营及金融债务有序偿付。
公司多措并举，努力提升管理水平，全面实现降费增效。一方面建立以项目为单元、投资管理为核心的经营体系，全面实行投资、预算一体化管理机制，推行项目精益化管理。另一方面精简组织、优化结构、瘦身增效，全力压降各项管理类费用支出，2021年度，公司人员规模降幅为51%（不含物业），另外通过多措并举全面降费增效，2021年四季度公司管理费用已体现一部分压降成效，后续年度还将持续改善。2021年公司整体计入管理费用的职工薪酬28.59亿，同比下降13%，其中产业新城及相关业务24.33亿元，同比下降19%，进一步提升组织效能、提高管理效率。
在债务风险稳步化解、经营活动有序恢复、管理效能持续提升的背景下，公司不断坚定信心、强化组织凝聚力和战斗力，通过统一思想、优化配置、落实分工，确保核心骨干团队人员稳定，谋划落实队伍梯队建设，为未来业务转型发展培育和储备大量有生力量。
在全力推进《债务重组计划》保障公司可持续经营的同时，公司时刻不忘“发展”主线。立足于园区运营、产业招商等核心能力，结合当前宏观环境和行业趋势，不断探索战略转型方向，主动谋划战略调整，实现从重资产模式向轻重结合模式的转型。公司将以机制创新激活企业经营活动，以债务风险化解和保交房为基础保障可持续发展，以产业新城业务重构为抓手重塑企业发展战略，以资产经营管理为总资源池、总预备队，以投资管理为核心构建五位一体的经营体系。
通过以上各类措施，公司将继续落实债务重组相关工作，保障生产经营活动，提升经营管理水平，全力推进业务升级和战略转型，确保实现有序经营、持续发展。
2021年3月，“十四五”规划纲要明确指出，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。报告同时提出实施创新驱动、区域协调以及乡村振兴等发展战略，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。4月，发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等，这些均为产业新城的发展提供了更大的发展契机。
产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。
2021年，行业竞争态势愈演愈烈，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营商也在发展模式和方向探索上愈加成熟。随着越来越多的企业投入到城市更新和产业转型的建设中，产业新城步入了新的发展阶段。一方面，运营商整合现有资源，融合企业自身优势及企业发展战略，发掘运营商发展潜力，在原有产业基础上进行转型升级;另一方面，产业新城运营商积极拓展新领域，响应国家号召，引入国内外优质资源，发展新兴产业，多元化发展不仅为企业在运营中规避了风险，同时也为城市的可持续性发展打下基础。
此外，国家层面出台基础设施公募REITs等利好政策，产业地产融资通道持续拓宽，具有成熟运营项目的产业新城运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。标杆企业也寻求多方合作，深耕产业运营服务，创新产城融合发展新模式。未来，随着企业合作力度加大以及REITs工具的逐步完善，产业新城行业将开创新的发展局面。
2021年，房地产市场调整态势继续深化，行业发展规模逐渐趋稳，步入降速求稳通道。随着行业逻辑逐渐转变，高质量发展成为企业发展的主要目标。房企业务收敛聚焦，探索业绩增长新动能。随着“三道红线”、集中供地等政策的落地，房地产行业依赖“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式已经难以适应形势。市场方面从“增量为主”到“增量存量并重”转变，房地产行业将更加注重长期主义，由开发逐渐过渡到运营服务，不断挖掘存量市场蕴含的新发展。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维持房地产市场稳定。
2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。
2021年，房地产开发企业房屋施工面积975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。其中，住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。
2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。
2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。
2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭32388亿元，增长8.0%。
国内疫情整体控制相对较好，2021年全年国内生产总值比上年增长8.1%，社会消费品零售总额增长12.5%，经济复苏态势显著，但疫情反复持续影响国内消费者的消费信心，全国餐饮、娱乐等业态受影响较大，抗风险能力较低的小面积租户换租频率加快。优质商场也在通过品牌调整、硬件升级来积极应对市场变化，整体看实体商业之间的竞争愈加激烈。商业地产运营商在新竞争格局下重视场景营造，模式不断推陈出新，凸显消费“新触点、新场景、新内容”的全新变化。此外，除一线城市核心零售商业外，零售商业地产开发也将下沉至社区，与社区生态融合，一线城市次级商业以及核心城市群的二三线城市市场也将带来新的发展机遇。
由于全国范围内土拍政策调整以及宏观经济的不确定性，商业地产企业资金需求进一步扩大，通过招拍挂获取商业用地的投资机会竞争愈发激烈，在此背景下，存量收并购的改造升级以及转型轻资产运营模式成为了部分商业地产开发商的重要战略，存量物业的盘活尤其考验运营商的招商、运营等核心能。
